饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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