OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。<弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗/p>

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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