“现在的房地产很难再(zài)出现像过(guò)去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是(shì)业绩，还(hái)是(shì)估值，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双杀(shā)到了(le)最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出现了(le)一个很明(míng)显的(de)分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是(shì)融资等各(gè)个(gè)方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过(尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快guò)于乐(lè)观(guān)的预判(pàn)未(wèi)来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张拿(ná)地(dì)节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一(yī)线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新(xīn)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要(yào)出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在(zài)我(wǒ)看来(lái)，这(zhè)个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季(jì)报(bào)，该(gāi)资(zī)产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州(zhōu)的(de)战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速(sù)提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的(de)中(zhōng)游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在(zài)进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分(fēn)说明(míng)了(le)这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是(shì)来(lái)自家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价(jià)值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家居板块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该(gāi)挣的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提(tí)价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固(gù)定人员(yuán)成本的(de)年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提(tí)价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快