近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？也称。

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