“现在的(de)房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下(xià)三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营(yíng)房(fáng)企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是(shì)行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地(dì)产、云(yún)南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率水平(píng)，在我(wǒ)看(kàn)来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头对房企的净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的(de)复苏速(sù)度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司(sī)净负债率提高(gāo)到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了(le)“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价(jià)表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行业在进入(rù)存(cún)量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时(sh蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头í)包(bāo)括公(gōng)募的(de)中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股票还(hái)有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂(jì)，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一(yī)季(jì)报中他管理的广发(fā)策(cè)略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成(chéng)为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的(de)独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到期之后提(tí)价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头