导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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