导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　ln的公式大全，ln4-ln2等于多少　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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