近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪)90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(x2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪iāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fē2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪n)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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