5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ong>复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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