文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思ong>一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。