“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三(sān)个(gè)基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发(fā)资(zī)金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘(pán)的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关(guān)注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是(shì)行业内(nèi)最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是在(zài)国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警(jǐng)惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于(yú)激进的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了(le)接近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可(kě)能(néng)会(huì)重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对(duì)房企的(de)净负债率(lǜ)要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在(zài)2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企(qǐ)与(yǔ)民(mín)营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房(fáng)企(qǐ)同样受到(dào)机构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大流通(tōng)股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、3准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？7.22亿元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近(jìn)七(qī)成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的(de)本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的(de)住房规(guī)模(mó)越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国(guó)过(guò)去的数据充(chōng)分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公(gōng)司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例(lì)，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地(dì)集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基(jī)金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选和广发(fā)安(ān)宏回报均增加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动(dòng)的大部(bù)分项目(mù)到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(ch准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？ǎn)品提价的公司很少，因为物(wù)业公司很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特(tè)别好(hǎo)，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？