文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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