近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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