文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳什么是等量关系式，什么是等量关系四年级定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　什么是等量关系式，什么是等量关系四年级　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 什么是等量关系式，什么是等量关系四年级