5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xín希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思g)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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