万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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