近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗