导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗ng>2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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