近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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