近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期00后初中学历很丢人吗，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎ00后初中学历很丢人吗o)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假00后初中学历很丢人吗设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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