近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么>

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么