饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎ使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思n)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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