近(jìn)两年(nián)火爆(中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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