OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短临沂是几线城市，临沂是几线城市2023期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好临沂是几线城市，临沂是几线城市2023转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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