5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīn青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？g)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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