文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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