文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借(ji柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢è)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点(di柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢ǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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