OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市广西属于南方还是北方(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)广西属于南方还是北方方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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