万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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