5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōn学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思g)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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