近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还<丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色/p>

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REI丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色Ts可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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