导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。<物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化/p>

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。<物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化/strong>

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。