文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(k嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷uǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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