万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(认真地还是认真的写作业，认真的与认真地shì)一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)认真地还是认真的写作业，认真的与认真地商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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