文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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