导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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