万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了(老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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