万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名strong>如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？