5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌