近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(c卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些éng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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