导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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