5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(j苏州是几线城市呢iā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(s苏州是几线城市呢hì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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