5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗)不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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