OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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