万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)431mm是多少厘米 431mm是多少米庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì431mm是多少厘米 431mm是多少米)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不(431mm是多少厘米 431mm是多少米bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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