5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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