OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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