饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(f相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示àn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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