万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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