一线城市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导价的消息在房(fáng)产圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什么这(zhè)么重要？首先二(èr)手房指导价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策(cè)，其次深圳几(jǐ)乎是(shì)最后一个(gè)还(hái)在“认真”实(shí)施(shī)这(zhè)条政策的(de)城(chéng)市，最后深圳是房价(jià)前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士指出(chū)，深圳(zhèn)二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取消，首先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有(yǒu)利于深(shēn)圳(zhèn)楼市总(zǒng)体(tǐ)回(huí)暖，最(zuì)后(hòu)深(shēn)圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的(de)“蝴(hú)蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)”正式结束(shù)。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行(xíng)核(hé)定房价以网签备案价和评(píng)估(gū)价(jià)孰低(dī)为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券(quàn)时(shí)报(bào)21日(rì)消息，目前(qián)深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚(shàng)未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目(mù)前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总监严跃进(jìn)认为，本次(cì)政策大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷(dài)款等领域按照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟(jìng)可(kě)以“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二手房(fáng)指导价横(héng)空(kōng)出世(shì)。当(dāng)时，深圳一(yī)口气公布了(le)全市(shì)3595个(gè)小区(qū)的参考价，很多南山、福田、宝安(ān)中心(xīn)区的高价(jià)盘(pán)，直接按照(zhào)当时(shí)的市(shì)场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的(de)房(fáng)子，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如(rú)果(guǒ)指导价打七折即(jí)700万，那么(me)首付(fù)3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了购房能力，相当(dāng)于(yú)强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合(hé)肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据安(ān)居客(kè)的(de)统(tǒng)计，实施二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市(shì)房价只有6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有家研究中心(xīn)数(shù)据显示(shì)：成(chéng)交量上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳二(èr)手住宅成交量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发(fā)布当月(yuè)相比，如今二手房挂(guà)牌价(jià)低于及(jí)接近(jìn)参考价的(de)房源(yuán)占(zhàn)比大幅(fú)增加。2023年(nián)一季(jì)度(dù)，深圳各(gè)区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆(gān)买了2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万(wàn)破产。据媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实，买(mǎi)家的实(shí)际(jì)购(gòu)房成(chéng)本(běn)高达20万(wàn)/平，目前(qián)价格跌至(zhì)14万/平(píng)，叠加(jiā)这(zhè)三(sān)年的房贷和(hé)持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大(dà)批人(rén)这两年感受(shòu)到了太(tài)多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交量创(chuàng)下多年新(xīn)低(dī)，学区房(fáng)神话不(bù)再，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指导(dǎo)价的城市陆陆(lù)续续低调(diào)退出，目前只有深(shēn)圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡(héng)家庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新(xīn)房计(jì)分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的(de)3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变动(dòng)情(qíng)况来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同(tóng)比(bǐ)去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经同比增长了，其他二线(xiàn)城(chéng)市(shì)如杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城市(shì)价格(gé)都是同比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能(néng)不急吗(ma)？

　　事(shì)实上，上面可(kě)能更急。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文(wén)，全(quán)面推(tuī)动二手房“带押过户”全(quán)国实施，这是(shì)一(yī)条被广泛好评的(de)新政(zhèng)。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥(huī)国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回归到(dào)常识，从(cóng)字面(miàn)理解一(yī)下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上(shàng)面不(bù)就塌了嘛？压舱石(shí)如果压(yā)不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路(lù)上...

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